Tout d’abord, rappelons que la division parcellaire signifie délimiter un terrain en plusieurs parties constructibles pour le découper en différents lots avant de vendre ces derniers séparément ou d’y construire différents bâtiments.
Dans le cas de Madame Balestier, qui est âgée de 69 ans et qui vient de perdre son mari, son terrain de 1 500 m2 est devenu une charge trop importante. Elle n’a pas la capacité physique et financière nécessaire à l’entretien d’une telle surface. En 2022, lorsque nous la rencontrons, elle envisage de vendre sa maison avec son terrain, d’une part pour la soulager de cette charge et d’autre part pour sécuriser sa situation devenue une réelle source d’inquiétude depuis le décès de son époux.
Après avoir consulté le Plan Local d’Urbanisme (PLU), nous lui indiquons que son terrain est divisible et constructible puisqu’aucune règlementation ne s’oppose au découpage. Nous orientons donc Madame Balestier vers un projet de division pour qu’elle puisse vendre la partie du terrain dont elle souhaite se séparer. Ce projet présente de nombreux avantages compte tenu de sa situation :
- Elle valorise une partie de son terrain aujourd’hui inexploitée
- Elle sécurise son avenir grâce à la vente
- Elle a le sentiment de libérer ses descendants de l’aide physique et financière qu’ils lui apportent
- Elle peut continuer à vivre chez elle, lieu où elle garde ses repères
Nous l’accompagnons donc à chaque étape de la division parcellaire permettant la conception d’une nouvelle habitation pour les futurs acquéreurs.
Division parcellaire :3 étapes essentielles
Étape 1 : L’étude de faisabilité du projet
Comment savoir si un terrain est constructible ? Un terrain doit remplir certaines conditions pour qu’une division foncière puisse être réalisée. Pour vous, nous nous déplaçons en Mairie et étudions attentivement le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou le Plan d’occupation des sols (POS) de votre commune.
Au-delà des règles imposées par le code de l’urbanisme, nous devons tenir compte d’autres législations telles que le Plan de Prévention des risques Naturels, si la commune est concernée, ou encore l’avis des Architectes des Bâtiments de France si votre terrain est situé à proximité d’un monument historique ou d’un site classé.
La faisabilité de votre projet dépend aussi de la configuration et des contraintes topographiques de votre terrain.
Enfin, pour éviter toute mauvaise surprise, il est fortement recommandé de demander un Certificat d’urbanisme opérationnel auprès du service urbanisme de votre Mairie. Ce document dresse les possibilités de construction, d’aménagement et de division autorisées sur votre terrain, d’après les règles locales d’urbanisme.
Étape 2 : Le bornage du terrain à diviser
L’article L 111-5-3 du Code de l’Urbanisme impose le bornage lorsqu’un propriétaire divise sa propriété en vue de détacher un ou plusieurs terrains à bâtir. Concrètement, si votre terrain est destiné à recevoir une construction, le bornage est obligatoire.
Un géomètre-expert est le seul professionnel habilité à fixer les contours officiels d’une unité foncière (un terrain). Il définit également sur le plan du terrain les différentes servitudes actuelles et futures pour l’accessibilité des lots et leur raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité. Le plan de division permettra de positionner la nouvelle limite de propriété.
Le géomètre-expert dressera le document cadastral sur lequel il recueillera votre signature pour obtenir les nouveaux numéros cadastraux nécessaires à la vente.
Étape 3 : La déclaration de la division parcellaire
Après avoir étudié la faisabilité du projet et délimité les deux parcelles de la manière la plus efficiente, il est temps d’officialiser la division parcellaire par différentes démarches administratives.
Dans le cas d’une division parcellaire sans projet de construction, nous effectuons une déclaration préalable ou un permis d’aménager en Mairie.
Dans le cas d’une division parcellaire avec projet de construction, si vous souhaitez vendre la parcelle avec une autorisation d’urbanisme obtenue, nous effectuons une demande de permis de construire valant division auprès du service urbanisme de votre commune. De cette manière, votre acquéreur sera certain de pouvoir construire une maison et pourra déposer un modificatif pour adapter le projet à ses envies.
